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15- D- 1032 201 6 年 3 月 2 9 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
阪急リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：8977）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ−
格付の見通し 安定的
■ 格付事由
(1) 04 年 12 月に設立され、05 年10 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した、阪急電鉄 をスポンサーとする総合型の J - RE IT 。商業用途又は事務所用途の区画を有する全国の不動産、中でも商 業用途区画及び関西圏への重点投資をポートフォリオの構築方針としている。現行ポートフォリオは商業 用施設 16 物件、事務所用施設 2 物件、複合施設 5 物件の計 23 物件で構成され、取得価格総額で約 1, 393 億円の資産規模となっており、商業用途区画及び関西圏への投資比率が取得価格ベースでそれぞれ 70％ 超を占めている。なお、16 年 4 月 8 日に難波阪神ビル及びリッチモンドホテル浜松を計 54. 3 億円で売却 予定であり、現時点で売却代金の使途については、将来の新規物件の取得資金等への充当が予定されてい る。
(2) 本 投 資 法 人 の ポ ー ト フ ォ リ オ に 関 し 、 低 稼 働 物 件 （ ス フ ィ ア タ ワ ー 天 王 洲 、 16 年 2 月 末 の 稼 働 率 ： 42. 8％）の早期リースアップが引き続き課題であるものの、上場後ほぼ一貫した 98％超の水準での稼働 率の推移、15/ 11 期末で 4. 8％の平均NOI 利回り（取得価格ベース）の維持等、賃貸事業運営のトラック レコードは堅調に積み上げられている。関西圏を主たる事業基盤とするスポンサーグループとの強固な協 働関係をベースとした賃貸事業運営が継続されることで、安定したポートフォリオ・キャッシュフローを 確保可能と J C R では想定している。財務面では、鑑定評価額の上昇等により、ポートフォリオの含み益 が拡大傾向にある。これに伴い L T V についても、14/ 11 期末の 45. 4％から15/ 11 期末では43. 2％へと、 緩やかながら低下傾向が続いている。加えて有利子負債の借入コストの低減、平均残存年数の長期化、金 利固定化等に関する取り組み状況からみて、財務運営の安定性は維持されるものと考えている。以上から、 格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 一定のスペックを有する商業施設等について、厳しい取得環境が継続しているとみられる中、本投資法人 では引き続き、比較的長期の安定収益が見込まれる地域密着型商業施設等を重点投資対象とし、スポンサ ーグループとの協働を軸に、ポートフォリオの外部成長を進めていくものと想定される。今後も、上述の 物件入れ替えも視野に入れた 2 物件売却後の動向、低稼働物件のリースアップについての進捗をはじめ、 スポンサーグループの不動産ネットワークやウェアハウジング機能、PM 業務等におけるバリューチェー ンの活用などを通じた、外部成長及び内部成長の進展をフォローしていく。なお、2 物件売却後において も、築後 20 年超の一般的には経年物件とみなされるものが 21 物件中 4 物件となる見込みであることから、 既存物件の経年対応に関する取り組みについても注目している。
(4) デット・ファイナンスにおいて、国内大手行を中心とした 8 行によるレンダーフォーメーションが維持さ れている。有利子負債については上場時より全額無担保・無保証で調達されているほか、返済期限の分散 化も進められており、足元で資金調達面に関する懸念は特段みられない。今後も、適切なレバレッジコン トロールの継続、返済額の平準化に向けた取り組みなど、資産運用会社による財務運営に関する各種施策 及びその成果に注目していく。
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■ 格付対象
発行体：阪急リート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 3 月 24 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 阪急リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
